Per lungo tempo la Giurisprudenza (Cass. Civ. Sez. Un., n. 13294 del 2005; Cass. Civ., n. 747 del 2011) è stata unanime nel ritenere che l'obbligazione assunta dal venditore con il riconoscimento del difetto del bene fosse autonoma e distinta dalla garanzia che legittima l'esercizio delle azioni edilizie (ossia di riduzione del prezzo e di risoluzione del contratto) e che la prescrizione del relativo diritto si compisse nel termine ordinario decennale restando estranea all’applicazione dall'art. 1495 c.c.
Una volta affermatane la coesistenza, si riteneva che il termine di prescrizione decennale dell'obbligazione assunta con il nuovo patto si estendesse, altresì, all'azione di riduzione del prezzo e di risoluzione del contratto, con la conclusione che il compratore fosse svincolato dai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all'art. 1495 c.c.
Al contrario, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 19702 del 2012, la Cassazione civile ribadisce che, qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, sorge un'autonoma obbligazione di facere, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina.
Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall'art. 2936 cod. civ., l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 cod. civ., mentre l'ulteriore suo diritto all'eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale.
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