Nell'evoluzione della contrattazione immobiliare e dell'attività di mediazione professionalmente gestita, le esigenze legate alla complessità delle convenzioni ed alle verifiche da effettuare per saggiare la serietà ed affidabilità dei proponenti, nonchè la consistenza del bene, hanno portato ad una frequente moltiplicazione delle fasi contrattuali.
In ragione di ciò, le SSUU (sentenza n. 4628 del 2015) hanno osservato che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
In tale contesto, pertanto, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.
In concreto, peraltro, può darsi che la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali risulti più articolata, consentendo di individuare - nel corso delle trattative - una convenzione che non sia ancora un vero preliminare (perché mancano ancora elementi essenziali), ancorché si tratti di una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Questi procedimenti di formazione contrattuale graduali lasciano trasparire l'interesse perseguito dalle parti a una negoziazione consapevole e informata. Benché in tali fattispecie la formazione del vincolo sia limitata solo ad una parte del regolamento, analogamente a quanto avviene per un preliminare vero e proprio, la violazione dell'intesa raggiunta, perpetrata in una fase successiva, rimettendo in discussione obblighi in itinere che erano già determinati, dà parimenti luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento.
A fronte di ciò, una volta accertata la presenza di un accordo contrattuale preliminare, deve necessariamente escludersi che la revoca di proposta possa avere efficacia estintiva del contratto già concluso. Essa, infatti, assume unicamente efficacia impeditiva del perfezionamento di un contratto ancora in itinere.
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